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注意:休闲农业人必须要知道的用地政策

2016年中央一号文件更是定位到繁荣农村、富裕农民的新兴支柱产业。对休闲农业用地也出台了很多政策,哪些地可作为休闲农业用地?

一个休闲农业项目完整顺利的落地,则需要每个休闲农业人知道休闲农业中用地哪些是可以用来使用,哪些用地有限制,如何规避这些限制,中农四方农业规划设计研究院梳理了对各大休闲农业人相关的休闲农业用地政策。

近年来,休闲农业迅速崛起,对农业增值增效、农民创业增收、农村繁荣稳定、社会经济持续发展发挥重要的推动作用。而要发挥农业休闲、观光、旅游等功能,就必须建设配套商业和服务设施,这就与我国实行严格的基本农田保护和建设用地管制政策之间产生了矛盾。为解决这些矛盾,从2014年起国家先后出台一系列政策文件。

五种地可以作为休闲农业用地

农民自有住宅、闲置宅基地

一.农民自有住宅,闲置宅基地

在休闲农业园区中常常存在一些村落,开发者的惯性思维常常是将这些破旧的房子拆掉重建,而不是根据现有的基础进行改造和装修。殊不知这不仅破坏了乡村田野的原始风味,而且也在无形中增加了开发者进行酒店住宿土地审批难度和建设成本。

《农业部等11部门关于积极开发农业多种功能大力促进休闲农业发展的通知》中明确规定支持农民发展农家乐,闲置宅基地整理结余的建设用地可用于休闲农业,因此在进行休闲农业开发建设中要充分利用农民自有住宅、闲置宅基地。

《农业部等11部门关于积极开发农业多种功能大力促进休闲农业发展的通知》中明确规定支持农民发展农家乐,闲置宅基地整理结余的建设用地可用于休闲农业,因此在进行休闲农业开发建设中要充分利用农民自有住宅、闲置宅基地。

二.农村集体建设用地

农村集体建设用地

农村建设用地是指乡村建设用地,乡村建设用地是指乡村集体经济组织和农村个人投资或集资,进行各项非农业建设所使用的土地。主要包括:乡村公益事业用地和公共设施用地,以及农村居民住宅用地。农村集体建设用地分为三大类:宅基地、公益性公共设施用地和经营性用地。

农村建设用地是指乡村建设用地是指乡村集体经济组织和农村个人投资或集资,进行各项非农业建设所使用的土地。

三.四荒地

主要包括:乡村公益事业用地和公共设施用地,以及农村居民住宅用地。农村集体建设用地分为三大类:宅基地、公益性公共设施用地和经营性用地。

“四荒地”是农村较丰富的土地资源,包括依法归我国农民集体使用的“四荒地”和农民集体经济组织所有的“四荒地”,具体为荒山、荒沟、荒丘、荒滩等未利用的土地,属于现行经济环境中未得到充分、合理、有效利用的土地。“四荒”使用权承包、租赁或拍卖的期限最长不得超过50年。

四荒地

2016年中央一号文件以及《农业部等11部门关于积极开发农业多种功能大力促进休闲农业发展的通知》中鼓励利用“四荒地”(荒山、荒沟、荒丘、荒滩)发展休闲农业,对中西部少数民族地区和集中连片特困地区利用“四荒地”发展休闲农业,其建设用地指标给予倾斜。

“四荒地”是农村较丰富的土地资源,包括依法归我国农民集体使用的“四荒地”和农民集体经济组织所有的“四荒地”,具体为荒山、荒沟、荒丘、荒滩等未利用的土地,属于现行经济环境中未得到充分、合理、有效利用的土地。“四荒”使用权承包、租赁或拍卖的期限最长不得超过50年。

四.城乡建设用地增减挂钩

2016年中央一号文件以及《农业部等11部门关于积极开发农业多种功能大力促进休闲农业发展的通知》中鼓励利用“四荒地”发展休闲农业,对中西部少数民族地区和集中连片特困地区利用“四荒地”发展休闲农业,其建设用地指标给予倾斜。

城乡建设用地增减挂钩是指休闲农业项目建设确有必要占用耕地时先行在异地垦地,数量和质量验收合格后,再用作建设用地。

其他

五.其他方式

《国务院办公厅关于推进农村一二三产业融合发展的指导意见》提出,对社会资本投资建设连片面积达到一定规模的高标准农田、生态公益林等,允许在符合土地管理法律法规和土地利用总体规划、依法办理建设用地审批手续、坚持节约集约用地的前提下,利用一定比例的土地开展观光和休闲度假旅游、加工流通等经营活动。

《国务院办公厅关于推进农村一二三产业融合发展的指导意见》(国办发[2015]93号)提出,对社会资本投资建设连片面积达到一定规模的高标准农田、生态公益林等,允许在符合土地管理法律法规和土地利用总体规划、依法办理建设用地审批手续、坚持节约集约用地的前提下,利用一定比例的土地开展观光和休闲度假旅游、加工流通等经营活动。

休闲农业与乡村旅游用地最新政策

限制休闲农业用地三种类别

在农业部十二届全国人大四次会议第2044号建议答复摘要中对关于休闲农业和乡村旅游发展的给予了一些建议。

一.不得占用基本农田

休闲农业和乡村旅游是现代农业、现代旅游的新型业态。近年来,农业部等部门高度重视休闲农业和乡村旅游发展。

基本农田俗称“吃饭田”、“保命田”,其重要程度不言而喻。对于基本农田有五不准:

一、加强规划引领。农业部专门制定了《全国休闲农业发展“十二五”规划》,通过明确休闲农业发展的思路、原则、布局和重点等。正在编制的《“十三五”全国农产品加工业与农村一二三产业融合发展规划》,也将对“十三五”时期的发展思路、总体目标、重点任务作出部署,引领休闲农业和乡村旅游产业发展。

不准占用基本农田进行植树造林、发展林果业和搞林粮间作以及超标准建设农田林网;

二、强化政策创设。《国务院办公厅关于推进农村一二三产业融合发展的指导意见》明确提出,要拓展农业多种功能,加强统筹规划,推进农业与旅游、教育、文化、健康养老等产业深度融合。2015年,农业部会同发改委等11部门联合印发《关于积极开发农业多种功能大力促进休闲农业发展的通知》,进一步明确发展休闲农业的总体要求、主要任务和政策措施,并在创新用地政策、加大财税支持、拓宽融资渠道、加大公共服务方面提出政策措施。

不准以农业结构调整为名,在基本农田内挖塘养鱼、建设用于畜禽养殖的建筑物等严重破坏耕作层的生产经营活动;

三、拓宽融资渠道。为促进各地发展休闲农业,农业部、财政部、发改委等部门组织开展了出台指导意见、创新投融资模式、设立扶持基金、落实财税政策等系列工作。

不准违法占用基本农田进行绿色通道和城市绿化隔离带建设;

四、保护农业文化遗产。为弘扬传统农耕文明,农业部通过出台管理办法,开展品牌培育、示范创建、公益宣传、农业文化遗产评估与普查、发掘与认定等系列工作,着力保护、利用和传承中国农业文化遗产。目前,已经发掘认定三批共62项中国重要农业文化遗产。

不准以退耕还林为名违反土地利用总体规划,将基本农田纳入退耕范围;

五、强化规范管理。农业部发布了《休闲农庄建设标准》《农业科技园区建设规范》《农家乐设施与服务规范》和《休闲农业术语、符号规范》4项标准。2014年至今,举办各类培训提升了管理人员、从业人员的政策理论水平和业务能力。

不准非农建设项目占用基本农田(法律规定的国家重点建设项目除外)。

下一步,我们将按照中央一号文件要求,以促进农民就业增收和满足居民休闲消费需求为目标,谋划发展政策,争取扶持项目,强化公共服务,加大宣传推介,促进休闲农业与现代农业、美丽乡村、生态文明、旅游服务产业的融合,持续推动休闲农业与乡村旅游健康发展。

因此在进行休闲农业开发中必须弄清楚其是否占有基本农田。

二.不得超越土地利用规划

各地区国土资源部门都会制定土地利用总体规划,规划会规定土地用途,明确土地使用条件,土地所有者和使用者必须严格按照规划确定的用途和条件使用土地;此外还会确定土地利用年度计划,对年度内新增建设用地量,土地开发整理补充耕地量和耕地保有量等做出具体安排。

中农四方认为休闲农业开发必须要明确当地土地规划中其园区所占土地的用途,符合规划使用条件的要积极争取土地建设使用指标,以满足休闲农业园区对建设用地的要求。

三.严禁扩大设施农业用地范围

以农业为依托的休闲观光等用地须按建设用地进行管理。以农业为依托的休闲观光度假场所、各类庄园、酒庄、农家乐,以及各类农业园区中涉及建设永久性餐饮、住宿、会议、大型停车场、工厂化农产品加工、展销等用地,必须依法依规按建设用地进行管理,而非按农用地管理。

进行建设用地进行管理就必然涉及农用地转用审批手续,农业设施兴建之前为耕地的,非农建设单位还应依法履行耕地占补平衡义务。这在无形中既增加了休闲农业开发建设成本,而且也使得农业休闲开发变得更为复杂,甚至会使部分休闲农业夭折。

六种方式规避用地限制

在休闲农业开发中大致存在六种方式来规避休闲农业用地限制。

1、用设施农用地的名义直接进行餐饮住宿的建设;

2、以建设临时生产用房名义进行修建;

3、修建水泥柱,将建筑物腾空,以满足不破坏耕作层的要求;

4、修建木屋或钢架房,即使查处也能低成本拆除;

5、建设温室大棚生态餐厅;

6、用可移动的集装箱和房车进行餐饮住宿活动。

以上方式打起了政策的“擦边球”,用以规避土地监管,但这些方式都碰触了土地使用政策的红线,根本就无法规避休闲农业用地的限制,因此存在着很大不确定性和风险。中农四方认为最合法的方法就是通过立项审批,申请建设用地,虽然申请难度大,成本高,但是从休闲农业本身长发展的角度来讲是最安全的办法。

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